Prawie 80% popytu na biura w regionach przypada na cztery miasta

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, drugi kwartał 2026 roku na głównych regionalnych rynkach biurowych upłynął pod znakiem wyraźnego wzrostu popytu ze strony najemców przy utrzymującej się ograniczonej aktywności deweloperskiej. Choć w pierwszej połowie roku oddano do użytku więcej nowoczesnej powierzchni biurowej niż rok wcześniej, skala nowej podaży nadal należała do najniższych od dwóch dekad. Jednocześnie niski wolumen inwestycji pozostających w realizacji przełoży się na dalszy spadek dostępności nowoczesnych biur.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły ok. 6,76 mln mkw., co oznacza wzrost o zaledwie 0,3% rok do roku. 

- W pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli łącznie 73 750 mkw. nowych biur, tj. najwięcej od 2023 roku i prawie trzydziestokrotnie więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku, kiedy oddano do użytku jedynie ok. 2400 mkw. Jednocześnie z rynku wycofano ponad 48 000 mkw. powierzchni biurowej. Pomimo znacznie lepszego wyniku po stronie nowej podaży ogólny obraz rynku pozostaje niezmieniony – przyrost zasobów jest symboliczny, a liczba realizowanych projektów zbyt mała, aby odwrócić kilkuletni trend ograniczonej aktywności deweloperskiej – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Na koniec drugiego kwartału 2026 roku w budowie pozostawało nieco ponad 161 000 mkw. powierzchni biurowej, czyli o prawie 21% mniej niż rok wcześniej i o ok. 3% mniej niż na koniec marca. Największy udział w realizowanych projektach miał Poznań (ponad 45% całkowitego wolumenu), przed Krakowem, Trójmiastem i Katowicami. Z kolei we Wrocławiu i Szczecinie nie realizowano żadnych nowych inwestycji biurowych. Struktura powierzchni w budowie pokazuje, że deweloperzy koncentrują się przede wszystkim na rynkach o silnych fundamentach i relatywnie niskim ryzyku komercjalizacji.

- Po relatywnie spokojnym początku roku aktywność najemców wyraźnie przyspieszyła w drugim kwartale. Od kwietnia do czerwca najemcy podpisali umowy na ponad 187 500 mkw. powierzchni, co oznacza wzrost o ponad 56% względem pierwszego kwartału, choć jednocześnie spadek o ok. 13% rok do roku. W całym pierwszym półroczu wolumen transakcji wyniósł niemal 307 350 mkw., czyli o blisko 21% mniej niż rok wcześniej. Wynik ten pozostaje jednak zbliżony do poziomów obserwowanych przed rekordowym rokiem 2025, co sugeruje, że obecne spowolnienie jest przede wszystkim efektem normalizacji rynku, a nie trwałego osłabienia popytu. W okresie od początku stycznia do końca czerwca 2026 roku najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Krakowie (73 000 mkw.) i Trójmieście (70 600 mkw.). Na kolejnych miejscach znalazły się Poznań (48 500 mkw.) i Wrocław (45 000 mkw.). Na te cztery rynki przypadło łącznie ponad 77% całkowitego wolumenu transakcji – dodaje Karol Wyka.

W pierwszej połowie 2026 roku sfinalizowano blisko 320 transakcji, a ich średnia wielkość wyniosła niespełna 1000 mkw., co oznacza spadek o prawie 11% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W strukturze popytu przeważały nowe umowy, które odpowiadały za 47% całkowitego wolumenu. Renegocjacje i odnowienia stanowiły 40,6%, ekspansje – 10,4%, transakcje na potrzeby własne – 1,8%, a przednajmy – zaledwie 0,2%. W samym drugim kwartale udział renegocjacji wzrósł do 42,5%, co potwierdza, że wiele firm nadal decyduje się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach.

Największą aktywność na rynku najmu w pierwszym półroczu wykazywały firmy z sektora IT oraz produkcyjnego, które odpowiadały łącznie za blisko 40% wolumenu transakcji. Istotny udział przypadł również najemcom z sektora usług dla biznesu oraz finansowego.

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,3%, co oznacza spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem oraz o 0,2 p.p. rok do roku. Łączny wolumen powierzchni dostępnej od zaraz wynosił 1,17 mln mkw. Choć średni poziom pustostanów zmienił się jedynie nieznacznie, sytuacja na poszczególnych rynkach pozostawała zróżnicowana. Największy kwartalny spadek odnotowano w Poznaniu, gdzie współczynnik pustostanów obniżył się z 13,8% do 11,5% dzięki wysokiej aktywności najemców przy ograniczonym wolumenie nowej podaży. Z kolei w Krakowie wskaźnik ten wzrósł z 18,4% do 19,0%, głównie w wyniku oddania do użytku nowych projektów oraz zmian w istniejących zasobach.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych utrzymywały się na stabilnym poziomie i zazwyczaj mieściły się w przedziale 16,00–18,00 EUR/mkw./miesiąc. 

- Wysoki poziom pustostanów w niektórych miastach nadal hamuje wzrost stawek w starszych lub mniej atrakcyjnie zlokalizowanych budynkach. Coraz wyraźniej postępuje polaryzacja rynku biurowego. Najwyższej klasy budynki utrzymują silną pozycję konkurencyjną i odnotowują większą presję na wzrost czynszów, podczas gdy starsze obiekty coraz częściej rywalizują o najemców pakietem zachęt, zakresem modernizacji oraz elastycznymi warunkami najmu – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.