Kredyt hipoteczny w 2026 - czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Rok 2026 przynosi kredytobiorcom długo wyczekiwane zmiany. Po kilku latach historycznie wysokiego oprocentowania, stopy zaczynają spadać, a banki znów chętniej przyznają kredyty mieszkaniowe. Jednocześnie najnowsze dane z European Consumer Payment Report autorstwa Intrum pokazują, że coraz więcej gospodarstw domowych w Europie musi godzić marzenia o własnym „M” z rosnącą presją na swoje budżety. Czy warto sięgnąć po finansowanie, czy może poczekać? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od indywidualnej sytuacji ekonomicznej. Dane wskazują jednak na wyraźną poprawę warunków kredytowania.

Spadek oprocentowania odmienia rynek

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce oscyluje obecnie wokół 6,5-7,5 proc., a niektóre oferty promocyjne spadły nawet poniżej 6 proc.[1]To istotna różnica w porównaniu z rokiem 2023, gdy kredytobiorcy musieli liczyć się z kosztami przekraczającymi 8-9 proc.

Narodowy Bank Polski (NBP) rozpoczął w maju 2025 roku serię obniżek stóp procentowych, co bezpośrednio przekłada się na niższe raty dla osób spłacających kredyty o zmiennym oprocentowaniu.[2]

- Widzimy wyraźne ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych. Spadające stopy sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków wzrosła średnio o 8 proc., co oznacza realnie od 38 do 45 tysięcy złotych więcej możliwego do uzyskania kapitału przy kredycie rzędu 500 tysięcy złotych – mówi Tomasz Wójtowicz, ekspert Intrum.

NBP prognozuje dodatnią dynamikę kredytów mieszkaniowych na poziomie około 7,3 proc. rocznie w pierwszym kwartale 2026 roku, z późniejszą stabilizacją na poziomie 5-7 proc. przez kolejne kwartały[3]. Oznacza to, że łączna wartość udzielanych kredytów będzie wyższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, co wskazuje na rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań lub zwiększenie kwot zaciąganych przez gospodarstwa domowe.

Pomimo korzystnych zmian rynkowych, kredytobiorcy stają przed specyficznymi wyzwaniami, które wymagają indywidualnego podejścia do planowania finansowego.

Młodzi kupujący - pierwszy krok na drabinie mieszkaniowej

Dla osób wchodzących po raz pierwszy na rynek nieruchomości spadające oprocentowanie to realna szansa na realizację planów mieszkaniowych. Jednak entuzjazm nie może przesłonić rozsądku.

- Młodzi kredytobiorcy często popełniają błąd, maksymalizując swoją zdolność kredytową i zadłużając się na granicy możliwości. Tymczasem życie przynosi nieprzewidziane wydatki. Zalecamy, by miesięczna rata kredytu nie przekraczała 30-35 proc. miesięcznych dochodów netto gospodarstwa domowego – radzi Tomasz Wójtowicz z Intrum.

Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na 20, czasami 30 lat. Sytuacja życiowa młodych ludzi często zmienia się dynamicznie. Nowa praca, rozwój kariery, urlopy macierzyńskie czy ojcowskie.

Bezpieczny bufor finansowy to nie luksus, ale konieczność.

Rodziny - stabilność i przewidywalność

Dla rodzin z dziećmi kluczowe znaczenie ma przewidywalność miesięcznych wydatków. Spadające oprocentowanie nie tylko obniża raty dla nowych kredytobiorców, ale również otwiera możliwość refinansowania dla osób, które zaciągnęły zobowiązanie w mniej korzystnych czasach.[4]

Rodziny powinny szczególnie poważnie rozważyć wybór między kredytem o stałej lub zmiennej stopie. Oferty z oprocentowaniem okresowo stałym na 5-7 lat dają gwarancję niezmiennej raty przez określony czas, co ułatwia planowanie budżetu domowego. Z drugiej strony, kredyty zmienne pozwalają korzystać z dalszych spadków stóp procentowych, jeśli takie nastąpią.

- Rodziny z małymi dziećmi często nie doceniają kosztów związanych z edukacją, zdrowiem czy rozwojem dzieci w kolejnych latach. Warto przy wyborze wysokości kredytu uwzględnić nie tylko obecne potrzeby, ale też realistycznie oszacować przyszłe wydatki – podpowiada Tomasz Wójtowicz.

Jak uniknąć pułapki zadłużenia?

Dane z European Consumer Payment Report 2025[5], przygotowanego przez Intrum pokazują niepokojące trendy w zakresie zarządzania finansami osobistymi. Choć 76 proc. Europejczyków płaci rachunki na czas, to młodsze pokolenia mają coraz większe trudności z terminowym regulowaniem zobowiązań.

- Kredyt mieszkaniowy to nie tylko rata kapitałowo-odsetkowa. To również koszty ubezpieczenia, podatku od nieruchomości, remontów, opłat eksploatacyjnych. Widzimy coraz więcej gospodarstw domowych, które borykają się z nadmiernym obciążeniem finansowym, bo nie uwzględniły tych dodatkowych zobowiązań – ostrzega Tomasz Wójtowicz, ekspert Intrum.

Praktyczne zasady bezpiecznego kredytowania

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto przeprowadzić szczegółową analizę własnej sytuacji finansowej. Oto kilka kluczowych pytań:

• Czy mam stabilne źródło dochodu i zabezpieczenie na wypadek utraty pracy?
• Jakie inne zobowiązania finansowe obsługuję obecnie?
• Czy jestem w stanie utrzymać obecny standard życia po dodaniu miesięcznej raty kredytu?
• Czy mam świadomość wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania?

Klienci banków często stają przed pytaniem, czy lepiej wybrać kredyt ze stałym, czy zmiennym oprocentowaniem. Odpowiedź zawsze brzmi: to zależy. Stałe stopy dają spokój i przewidywalność, ale są droższe. Zmienne pozwalają skorzystać ze spadków benchmarków NBP, ale niosą ryzyko przyszłych podwyżek.

Co dalej z cenami mieszkań?

Stabilizacja na rynku nieruchomości to kolejny istotny czynnik wpływający na decyzje kredytobiorców. Po okresie dynamicznych wzrostów cen w latach 2021-2023, rynek się ustabilizował. Prognozy na drugą połowę 2026 roku wskazują na możliwe niewielkie podbicia cen mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie popyt tradycyjnie przewyższa podaż.

Dla potencjalnych kupujących oznacza to, że obecna sytuacja może być ostatnim momentem do znalezienia atrakcyjnych ofert, zanim kolejna fala wzrostów wystartuje na dobre. Jednak pośpiech nigdy nie jest dobrym doradcą w tak poważnych decyzjach finansowych.

Kiedy jest dobry moment?

Spadające stopy procentowe i rosnąca zdolność kredytowa to niewątpliwie pozytywne sygnały dla rynku kredytów hipotecznych[6]. Jednak optymizm musi iść w parze z rozwagą.

Każda decyzja o zaciągnięciu kredytu na mieszkanie powinna być poprzedzona rzetelną analizą własnej sytuacji finansowej, a nie tylko obecnych, ale też przyszłych potrzeb i zobowiązań.

- Najważniejsza rada, jaką mogę dać każdemu potencjalnemu kredytobiorcy, brzmi: nie zadłużaj się na maksymalną możliwą kwotę. Lepiej kupić nieco mniejsze mieszkanie i spać spokojnie, niż zmagać się przez 25 lat z ratami, które pochłaniają większość domowego budżetu – podsumowuje Tomasz Wójtowicz z Intrum.

[1] Ranking kredytów hipotecznych - styczeń 2026, mfinanse.pl

[2] Podstawowe stopy procentowe, nbp.pl

[3] NBP: Utrzyma się popyt na kredyty mieszkaniowe do II kw. 26, obserwatorfinansowy.pl

[4] Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy, gov.pl

[5] Intrum European Consumer Payment Report 2025

[6] Stopy procentowe na 2026 rok - prognozy ekspertów dla rynku nieruchomości, blog.ongeo.pl